Welche Kosten fallen bei einem Hauskauf in Spanien an?

Für deutsche Immobilienkäufer ist der spanische Immobilienmarkt aus vielerlei Gründen besonders attraktiv. Doch beim Immobilienkauf in Spanien gibt es für Deutsche so einige Fallstricke. Nicht nur mögliche Sprachbarrieren und der Kaufablauf in Spanien können den Immobilienkauf den Hauskauf für Deutsche schwierig machen. Insbesondere über die beim Hauskauf in Spanien anfallenden Kosten sollten sich Immobilienkäufer aus Deutschland bereits vor dem Kauf gründlich informieren.

Welche Kosten fallen bei einem Hauskauf in Spanien an?

Das ist eine zentrale Frage für deutsche Immobilienkäufer, denn der Immobilienkauf ist in jedem Land unterschiedlich geregelt und läuft in Spanien deshalb anders ab als in Deutschland. Nicht nur der Kaufablauf und die dazu gehörenden Formalitäten, sondern auch die Kosten beim Hauskauf in Spanien unterscheiden sich von den deutschen Gepflogenheiten. Wie in Deutschland fallen auch in Spanien neben dem Kaufpreis weitere Kosten an. Steuern und sonstige Abgaben sind in Spanien jedoch im Vergleich zu den Kaufnebenkosten in Deutschland vergleichsweise hoch. So sollten Käufer allein bei den Steuerabgaben die Vermögensübertragungssteuer oder Mehrwertsteuer, juristischen Dokumentensteuer und eventuell noch Veräußerungsgewinnsteuer sowie Wertzuwachssteuer einkalkulieren. Dazu kommen weitere Kaufnebenkosten für Makler und Notar. Unter Umständen fallen zusätzlich noch Anwaltskosten an.

Beim Kauf von gebrauchten Immobilien – Vermögensübertragungssteuer (ITP)

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt in Spanien eine Vermögensübertragungssteuer an. Diese ist mit der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Die spanische Bezeichnung dieser Steuer lautet Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, oder abgekürzt ITP. Je nach Region beträgt die ITP sechs bis zehn Prozent des Kaufpreises. Die Vermögensübertragungssteuer muss vom Käufer innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf an das spanische Finanzamt gezahlt werden. Dabei gilt es zu beachten, dass es keine Zahlungsaufforderung vom Finanzamt gibt. Die ITP sollte dennoch möglichst zügig entrichtet werden, da die Einzahlungsquittung bei der Eintragung ins Eigentumsregister vorgelegt werden muss. Eine Sonderregelung zur ITP gilt für die Kanarischen Inseln. Dort müssen Immobilienkäufer die sogenannte Impuesto General Indirecto Canario, kurz IGIC, zahlen. Das ist eine Erwerbssteuer in einheitlicher Höhe von sieben Prozent. Detaillierte Ausführungen zur spanischen Grunderwerbssteuer finden Sie hier.

Bei Kauf von Neubauimmobilien direkt vom Bauträger – Mehrwertsteuer (IVA)

Käufer einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger müssen in Spanien statt der ITP Mehrwertsteuer zahlen. Die Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz IVA genannt, beträgt für Wohnungen und Häuser einheitlich zehn Prozent. Auch hier gilt für die Kanarischen Inseln wieder eine Sonderregelung. Dort beträgt die Mehrwertsteuer sieben Prozent. Beim Kauf von gewerblichen Immobilien und Garagen werden indes sogar 21 Prozent IVA fällig. Die Mehrwertsteuer wird vom Käufer direkt an den spanischen Bauträger gezahlt. Dieser führt die Steuer dann an das spanische Finanzamt ab. Es ist daher sinnvoll bereits bei den Kaufverhandlungen darauf zu achten, ob die IVA bereits im Kaufpreis enthalten ist, oder ob die Steuer noch zusätzlich zum Kaufpreis zu entrichten ist.

Bei einem notariellen Kaufvertrag – Juristische Dokumentensteuer (AJD)

In Spanien bestehen zwei Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben. Zum einen kann die Immobilie mithilfe der Titulus-Modus-Lehre erworben werden, zum anderen kann ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden. Bei der Titulus-Modus-Lehre handelt es sich um den Abschluss eines privaten Kaufvertrages (Titulus) und der anschließenden Übergabe der Immobilie (Modus). Bei diesem Verfahren erfolgt jedoch kein Eintrag des neuen Eigentümers in das spanische Eigentumsregister. In Spanien ist es absolut üblich Immobiliengeschäft nach der Titulus-Modus-Lehre abzuwickeln. Damit trotzdem ein Eintrag in das Eigentumsregister erfolgt, werden zumeist beide Kaufvarianten miteinander kombiniert. Die juristische Dokumentensteuer wird immer dann fällig, wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wird. Die Impuesto de Actos Juridicos Documentados (AJD) beträgt je nach Region 0,1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Im täglichen Sprachgebrauch wird die Impuesto de Actos Juridicos Documentados auch als Stempelsteuer bezeichnet, da sie explizit die notarielle Beurkundung besteuert.

Veräußerungsgewinnsteuer – Spekulationssteuer zulasten des Verkäufers

Die Veräußerungsgewinnsteuer ist eine Art von Spekulationssteuer, die eigentlich vom Verkäufer zu zahlen ist. Dieser muss beim Immobilienverkauf in Spanien seinen Gewinn über die Veräußerungsgewinnsteuer versteuern. Wenn es sich jedoch um einen ausländischen Verkäufer handelt, der für das spanische Finanzamt nicht greifbar ist, kann es durchaus sein, dass der Käufer die Veräußerungsgewinnsteuer in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises entrichten muss. Zur eigenen Sicherheit sollten bei einem Kauf von einem nicht-spanischen Verkäufer bei der Zahlung drei Prozent des Kaufpreises zurückgehalten werden, bis der Verkäufer die Veräußerungsgewinnsteuer entrichtet hat. Dies sollte auch so im Notarvertrag festgehalten werden.

Wertzuwachssteuer – Wertzuwachs von Grund und Boden zulasten des Verkäufers

Ähnlich wie die Veräußerungsgewinnsteuer ist die Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (auch IIVTNU oder Plusvalia genannt) eine grundsätzlich beim Immobilienverkauf anfallende Steuer, die vom Verkäufer gezahlt werden muss. Der Käufer hat also normalerweise mit dieser Steuer nichts zu tun. Handelt es sich jedoch um einen nicht in Spanien ansässigen ausländischen Verkäufer, haftet laut dem spanischen Gesetz der Käufer und muss die Plusvalia zahlen. Veräußerungsgewinnsteuer und Wertzuwachssteuer fallen in Spanien bei einem Immobilienverkauf grundsätzlich immer an. Mit der Wertzuwachssteuer wird lediglich der Wertzuwachs des Grundstücks besteuert, die Veräußerungsgewinnsteuer besteuert indes den Wertzuwachs oder Gewinn der Immobilie. Während die Veräußerungsgewinnsteuer zur Einkommenssteuer zählt, geht die Wertzuwachssteuer an die Gemeinden oder Städte.

Sonstige Kaufnebenkosten – Maklercourtage

Beim Immobilienkauf in Spanien ist zumeist ein Makler involviert. In Spanien ist grundsätzlich derjenige zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet, der den Vermittlungsauftrag erteilt hat. In der Praxis kann die Zahlung der Courtage jedoch völlig unterschiedlich geregelt sein. So ist es durchaus möglich die Maklerkosten unter Käufer und Verkäufer aufzuteilen. Spanische Makler erhöhen jedoch häufig den vom Verkäufer angesetzten Verkaufspreis um die eigene Provision, sodass am Ende der Käufer die gesamten Maklerkosten trägt. Die Maklerkosten betragen in Spanien in der Regel zwischen drei und fünf Prozent des Kaufpreises.

Sonstige Kaufnebenkosten – Notar- und Anwaltskosten

Für Notarkosten einschließlich der Gebühren für die Eintragung ins Eigentumsregister müssen in Spanien in aller Regel mit 0,3 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt werden. Bei möglichen Anwaltskosten sind laut der Richtlinien der spanischen Anwaltskammern rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises zu zahlen. Grundsätzlich sind Anwaltshonorare in Spanien jedoch frei verhandelbar, sodass die Kosten auch erheblich abweichen können.

Auch nach dem Kauf fallen Kosten an

Ähnlich wie in Deutschland fallen auch in Spanien nach einem Immobilienkauf weitere Kosten an. Dazu zählen zum einen laufende Kosten für Wasser, Strom, Müll und Abwasser sowie die Grund- und Einkommenssteuer und eventuell die Vermögenssteuer. Generell besteht in Spanien für Immobilienbesitzer die Pflicht zu einer jährlichen Einkommenssteuererklärung. Diese Pflicht gilt auch, wenn die spanische Immobilie lediglich als Feriendomizil genutzt wird. Informationen rund um die gesamte Kostenplanung beim Immobilienkauf in Spanien finden Sie hier.

Beschränkte oder unbeschränkte Steuerpflicht bei der Einkommenssteuer

Ausländische Immobilienbesitzer, die sich weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten, gelten als nicht-resident und sind nur beschränkt steuerpflichtig. Versteuert werden müssen alle Einkünfte, die sich aus der spanischen Immobilie ergeben. Dabei gilt es zu beachten, dass auch eine Eigennutzung als Einkunft gilt.

Bei einem Aufenthalt in Spanien von mehr als 183 Tagen im Jahr, oder wenn der Hauptwohnsitz in Spanien ist, gilt die unbeschränkte Steuerpflicht. Versteuert werden müssen in diesem Fall das gesamte Einkommen und das Vermögen. Dabei findet das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien Anwendung, welches regelt, in welchem Land letztendlich Steuer gezahlt werden muss.

Grundsteuer – Besteuerung des Grundstückwertes

Die spanische Grundsteuer wird nach dem Wert des Grundstücks bemessen. Der Grundstückswert wird dazu anhand eines Katasterwertes vom Finanzamt festgesetzt. Je nach Gemeinde kann der Steuersatz entsprechend variieren. In aller Regel liegt dieser zwischen 0,4 und 1,1 Prozent.